OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yu郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊án)始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其(qí)他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展(zh郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊ǎn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期(qī)和(hé)市场的信心。”

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